山东省住宅专项维修资金管理办法

作者:山东省住宅专项维修资金管理办法 来源:未知 2021-05-25   阅读:

本节物业管理师小编整理的资料是山东省住宅专项维修资金管理办法。第一章总则第一条为了加强对住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维

本节物业管理师小编整理的资料是山东省住宅专项维修资金管理办法。

  第一章 总则

  第一条 为了加强对住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据国家和省有关法律、法规、规章,结合本省实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本省行政区域内的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

  第三条 本办法所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

  本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,主要包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,主要包括:电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  第四条 住宅专项维修资金实行属地化管理,坚持专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

  第五条 省住房和城乡建设行政主管部门会同省财政部门负责全省住宅专项维修资金的指导和监督工作。

  县级以上地方人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门(以下统称物业主管部门)会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

  尚未结束房改的单位,其住宅专项维修资金管理工作由所在地的财政部门或者物业主管部门负责;已结束房改的单位及商品住宅的住宅专项维修资金管理工作,统一由当地物业主管部门负责。

  县级以上地方人民政府物业主管部门下设的住宅专项维修资金管理机构(以下简称维修资金管理机构),具体负责管理商品住宅、已出售公有住房的住宅专项维修资金,保证资金安全、使用便利。

  第二章 交存

  第六条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主,应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

  第七条 商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。县级以上地方人民政府物业主管部门应当根据当地实际情况,合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额,并适时调整。

  第八条 出售公有住房的,业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

  本办法施行前已出售的公有住房,业主可以按照当时房改成本价的2%的比例补交,也可以根据购房面积,按照每年1-3元/平方米向物业服务企业交纳住宅专项维修资金。

  第九条 未成立业主大会或业主大会决定委托政府代为管理的,其住宅专项维修资金由维修资金管理机构代为统一管理。

  维修资金管理机构应当按规定委托所在地商业银行,作为专户管理银行。开立住宅专项维修资金专户,以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。开立公有住房住宅专项维修资金专户,以售房单位设账,按幢设分账,其中,业主交存的,按房屋户门号设分户账。

  第十条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

  已出售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。

  公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内,将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

  物业服务企业应当在收到住宅专项维修资金之日起30日内,将代收的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

  第十一条 未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,产权登记部门不予受理产权登记申请。

  第十二条 本办法施行前,公有住房售房单位从售房款中提取并交存的住宅专项维修资金,已结束房改的,应当由单位划转至当地维修资金管理机构,实行专户管理,按幢设立明细账目。

  第十三条 实行业主自主管理的,应当召开业主大会,经该物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主同意,由业主大会授权业主委员会负责住宅专项维修资金的日常管理。

  业主大会应当在维修资金管理机构委托的所在地商业银行,作为专户管理银行。开立住宅专项维修资金专户,以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账。

  业主大会应当按照住宅专项维修资金管理办法、会计核算制度,设立业主明细账目管理。

  第十四条 业主委员会应当持业主大会决定及书面报告通知并报物业主管部门备案。对于符合移交条件的,维修资金管理机构应当将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额及有关账目等移交业主委员会。

  第十五条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。成立业主大会的,续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的,续交的具体管理办法由设区的市物业主管部门会同财政部门负责制定。

  第十六条 商品住宅已经出售但未建立住宅专项维修资金的,应当补建。具体补交方式由业主大会决定;未成立业主大会的,由物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主决定。

  第十七条 公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的,应当补建。由业主、售房单位按照本办法第八条、第十条第二、三款规定补交。

  第十八条 旧住宅区中有车位场地使用费等共有部分收益的,应当主要用于补充住宅专项维修资金。

  第十九条 业主大会开立的住宅专项维修资金账户,应当接受所在地物业主管部门的监督。

  第二十条 住宅专项维修资金的交存,专户管理银行、代收住宅专项维修资金的公有住房售房单位应当出具省级财政部门统一监制的财政专用票据。由市、县物业主管部门统一向同级财政部门领购,专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位向市、县物业主管部门领购。

  第三章 使用

  第二十一条 住宅专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  第二十二条 住宅专项维修资金的使用应当坚持方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

  第二十三条 住宅专项维修资金的支出由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

  已出售公有住房与商品房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中,已出售公有住房应分摊的费用,再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

  第二十四条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,开发建设单位或者公有住房售房单位应 当按照尚未售出物业的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。

  第二十五条 住宅专项维修资金的使用按照以下程序办理:

  (一)物业服务企业应当根据业主、业主委员会或者社区居民委员会的意见及查勘结果,提出住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造计划建议,制定维修和更新、改造方案。方案主要包括:

  1、维修和更新、改造内容;

  2、工程预算;

  3、涉及户数;

  4、维修和更新、改造组织方式。

  没有聘请物业服务企业的,由相关业主、业主委员会或者社区居民委员会以及公有住房售房单位提出计划建议,并在维修资金管理机构指导下,委托相关单位制定维修和更新、改造方案。

  (二)维修和更新、改造方案应当经有利害关系的、已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主书面同意,并在小区明显位置进行公示。

  (三)物业服务企业或者相关单位、业主委员会应当到物业所在地维修资金管理机构办理维修和更新、改造方案备案,并提交下列材料:

  1、维修和更新、改造方案;

  2、相关业主或者业主大会书面确认证明;

  3、维修和更新、改造方案公示证明;

  4、住宅专项维修资金账面余额证明。

  (四)维修资金管理机构审核同意后,向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知,专户管理银行将维修和更新、改造工程预算资金的70%划转至物业服务企业或者相关单位。

  (五)物业服务企业或者相关单位组织实施维修和更新、改造方案。

  (六)工程竣工后,物业服务企业或者相关单位应当组织相关业主、业主委员会或者社区居民委员会、施工企业及工程监理单位对工程质量进行验收,并签署验收报告;业主委员会或者社区居民委员会,或者其委托的具有专业资质的社会中介机构应当对工程决算进行审核,并出具审核证明。维修资金管理机构对验收报告和审核证明核实后,通知专户管理银行拨付应付费用的剩余款项。

  第二十六条 物业服务企业或者相关单位可以采取公开招标或者邀请招标等方式选择专业施工企业,并与中标的施工企业签订工程施工合同。

  第二十七条 相关业主、业主委员会或者社区居民委员会可以委托物业服务企业或者相关单位聘请专业监理、鉴定单位对维修和更新、改造工程实施质量监理及鉴定,费用计入维修和更新、改造成本。

  第二十八条 相关业主、业主委员会或者社区居民委员会以及公有住房售房单位可以委托专业中介机构对工程造价进行审核,费用计入维修和更新、改造成本。

  第二十九条 发生危及房屋安全、电梯停运等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,由物业服务企业或者相关业主提出建议,经业主委员会或者社区居民委员会证明核实,维修资金管理机构向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。物业服务企业或者相关业主未按规定及时实施维修和更新、改造的,维修资金管理机构可以组织代修,维修费用从相关业主、公有住房住宅专项维修资金中列支。

  第三十条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:

  (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;

  (二)依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用;

  (三)因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用;

  (四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。

  第四章 监督管理

  第三十一条 维修资金管理机构、业主委员会和公有住房售房单位,应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目,并向业主、公有住房售房单位公布下列情况:

  (一)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的余额;

  (二)发生列支的项目、费用和分摊情况;

  (三)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

  业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的,可以要求复核。

  第三十二条 住宅专项维修资金应当建立查询制度,接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

  第三十三条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买一级市场新发行的国债,并持有到期,确保资金的安全和保值增值。

  利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的,应当经业主大会同意;未成立业主大会的,应当经物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主同意。

  除本办法规定的使用范围外,不得利用住宅专项维修资金从事国债回购、证券、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

  第三十四条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用:

  (一)住宅专项维修资金的存储利息;

  (二)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;

  (三)利用住宅共用部位、共用设施设备经营所得收益,但业主大会另有决定的除外;

  (四)住宅共用设施设备报废后回收的残值;

  (五)罚款收入。

  第三十五条 房屋转让时,该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时转移。

  第三十六条 房屋灭失的,按照以下规定返还住宅专项维修资金:

  (一)房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主;

  (二)公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金结余返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。

  第三十七条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算,应当执行国家和省财政部门有关规定。

  第三十八条 住宅专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。

  第三十九条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理,应当按照国家和省财政部门的有关规定执行,并接受财政部门的监督检查。从办法施行之日起,统一使用财政专用票据。

  第五章 法律责任

  第四十条 违反本办法规定,挪用住宅专项维修资金的,由物业主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,没收违法所得,可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

  物业服务企业挪用住宅专项维修资金,情节严重的,除按前款规定予以处罚外,还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

  物业主管部门挪用住宅专项维修资金的,由上一级物业主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  财政部门挪用住宅专项维修资金的,由上一级财政部门追回挪用的住宅专项维修资金,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第四十一条 公有住房售房单位未按本办法规定交存住宅专项维修资金或者分摊维修和更新、改造费用的,由物业主管部门会同同级财政部门责令限期改正。

  第四十二条 开发建设单位未按本办法规定分摊维修和更新、改造费用的,由物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以1万元以下的罚款。

  第四十三条 物业主管部门或者财政部门违反本办法规定的,由上一级行政机关责令限期改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的,依法赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  业主大会违反本办法规定的,由物业主管部门责令改正。

  第四十四条 对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为,按照《财政违法行为处罚处分条例》、《山东省财政票据管理办法》的有关规定,严肃处理,并追究法律责任。

  第四十五条 物业主管部门、维修资金管理机构、财政部门及其工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第六章 附则

  第四十六条 经济适用住房、拆迁安置住房应当按照商品住宅,实行住宅专项维修资金制度。

  第四十七条 在一个物业管理区域内,凡单独依法登记权属的车库(包括专用车库和共用车库内的车位)等其他非住宅物业,应当按照本办法规定建立专项维修资金制度。

  第四十八条 用于销售的新建独立非住宅物业,参照本办法规定建立专项维修资金制度。

  第四十九条 各地应当根据本办法规定,结合当地实际,制定具体的实施办法。

  第五十条 本办法自2010年5月1日起施行。1999年5月13日省建委、省财政厅下发的《关于转发建设部、财政部〈住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法〉的通知》(鲁建房字[1999]25号)同时废止。

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第一章 总 则

  第一条 为规范商品房销售行为,保障商品房买卖双方当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规,结合本省实际,制定本条例。

  第二条 在本省行政区域内从事商品房销售及商品房销售管理等活动,应当遵守本条例。

  本条例所称商品房,是指由房地产开发企业在城市规划区范围内依法取得国有土地使用权的土地上开发建设,向社会公开销售的房屋及其附属设施。

  第三条 商品房销售包括商品房预售和商品房现售。

  本条例所称商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。

  本条例所称商品房现售,是指房地产开发企业将已竣工的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。

  第四条 销售商品房应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则。禁止对商品房恶意炒作,哄抬房价。

  第五条 省建设行政主管部门负责全省的商品房销售管理工作。设区的市、县(市)人民政府商品房销售管理部门,负责本行政区域内的商品房销售管理工作。

  工商行政管理、国土资源、税务等部门,按照各自职责分工,共同做好与商品房销售有关的管理工作。

  第二章 销售条件

  第六条 商品房预售实行许可制度。

  房地产开发企业进行商品房预售,应当向设区的市、县(市)商品房销售管理部门申请预售许可,取得商品房预售许可证明。未取得商品房预售许可证明的,不得进行商品房预售。

  第七条 商品房预售应当符合下列条件:

  (一)已交纳全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

  (二)持有房地产项目开发经营权证明、建设工程规划许可证和施工许可证;

  (三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上、已完成基础工程,并确定施工进度和竣工交付日期。

  第八条 房地产开发企业申请商品房预售许可,应当提交下列材料:

  (一)商品房预售许可申请表;

  (二)房地产开发企业的营业执照和资质证书;

  (三)符合本条例第七条规定条件的证明文件;

  (四)业主临时公约;

  (五)已签订的前期物业服务合同;

  (六)商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、经营性或者非经营性配套公共设施清单以及公共建筑的产权归属等内容;

  (七)根据施工图设计文件绘制的商品房预售总平面图、分层平面图、分户面积图。

  土地使用权、在建工程已经设置抵押的,还应当提交抵押权人签署的书面意见。

  房地产开发企业应当对其所提交材料的真实性负责。

  第九条 房地产开发企业按照本条例第八条的规定提交有关材料,材料齐全符合法定形式的,商品房销售管理部门应当当场出具受理通知书;材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场或者五日内一次书面告知需要补正的全部内容。

  第十条 商品房销售管理部门对房地产开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。对符合法定条件的,商品房销售管理部门应当自受理之日起十日内,依法作出准予许可的书面决定,并向房地产开发企业颁发商品房预售许可证明;对不符合法定条件的,商品房销售管理部门应当自受理之日起十日内,依法作出不予许可的书面决定,并应当说明理由。

  商品房销售管理部门作出的准予商品房预售许可的决定,应当予以公开,公众有权查阅。

  第十一条 商品房预售,房地产开发企业应当与买受人订立商品房预售合同。房地产开发企业应当自合同订立之日起三十日内,依法办理商品房预售合同备案手续,并于十五日内书面告知买受人。

  备案机关应当应用网络信息技术,逐步推行商品房预售合同网上备案。

  第十二条 预售的商品房可以依法进行转让。买受人已经支付全部购房款的,应当及时告知房地产开发企业,房地产开发企业应当予以配合,合同另有约定的除外;买受人未支付全部购房款的,应当征得房地产开发企业同意。

  预售商品房转让的,买受人和受让人应当依法办理商品房预售合同备案的变更手续。

  第十三条 房地产开发企业进行商品房预售所得的款项,必须用于与预售商品房有关的工程建设。商品房销售管理部门应当加强对商品房预售款用途的监管。

  第十四条 商品房现售,除符合本条例第七条第(一)、(二)项规定的条件外,还应当符合下列条件:

  (一)已通过竣工验收并备案;

  (二)已确定商品房销售方案;

  (三)经有资质的测绘单位完成的商品房总平面图、分层平面图、分户面积图的测绘;

  (四)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已经确定施工进度和交付日期;

  (五)已选聘具备相应资质的物业管理企业并签订物业管理合同。

  第十五条 房地产开发企业在商品房现售前,应当将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报房地产开发主管部门备案。

  第三章 销售方式

  第十六条 房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以由商品房承销机构代销或者包销商品房。房地产开发企业和商品房承销机构不得销售不符合销售条件的商品房。

  第十七条 采取代销方式销售商品房的,房地产开发企业应当与商品房承销机构订立书面代销合同。代销合同应当载明代销权限、代销期限、佣金支付等内容。

  第十八条 采取包销方式销售商品房的,房地产开发企业应当与商品房承销机构订立书面包销合同,约定包销方式、包销范围、包销基价、房款支付、包销期限等内容。包销期满未销售的商品房,由商品房承销机构按照合同约定的包销价格购买,当事人另有约定的除外。

  第十九条 房地产开发企业和商品房承销机构应当在商品房销售场所向买受人明示房地产项目开发经营权证明、土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证明、经批准的房地产开发项目修建性详细规划图以及业主临时公约、前期物业服务合同和商品房买卖合同示范文本等文件和材料。

  商品房承销机构应当向买受人明示有权销售商品房的证明文件。

  第二十条 房地产开发企业和商品房承销机构不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房,不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未建成的商品房。

  第二十一条 房地产开发企业和商品房承销机构发布商品房销售广告和宣传资料,内容必须真实、合法、准确,不得欺骗、误导公众。

  发布商品房销售广告,应当明示房地产开发企业名称、商品房承销机构名称、商品房预售许可证号或者商品房现售备案证号。

  第二十二条 商品房销售广告的经营者、发布者应当依法查验有关证明文件,对不符合本条例第二十一条规定的商品房销售广告,不得提供服务。

  第二十三条 房地产开发企业和商品房承销机构发布的商品房销售广告和宣传资料对商品房所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及商品房价格的确定有重大影响的,应当视为合同内容。当事人违反的,应当承担违约责任。

  第四章 买卖合同

  第二十四条 房地产开发企业或者商品房承销机构销售商品房,应当与买受人订立书面商品房买卖合同。

  第二十五条 商品房买卖合同的内容由当事人约定,主要包括下列内容:

  (一)当事人名称或者姓名和住所;

  (二)商品房基本状况;

  (三)商品房的套内建筑面积、分摊的共有建筑面积和房屋建筑面积;

  (四)商品房的计价结算方式;

  (五)商品房总价款、付款方式、付款期限;

  (六)交付使用条件及日期;

  (七)装饰、设备标准;

  (八)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施、公共设施、公共建筑的交付条件和期限及有关责任;

  (九)经营性或者非经营性配套公共设施、公共建筑的产权归属;

  (十)面积差异的处理方式;

  (十一)前期物业服务合同的承诺及物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的交纳方式;

  (十二)房地产权属登记的办理方式和期限;

  (十三)争议解决的方式;

  (十四)违约责任;

  (十五)双方约定的其他事项。商品房买卖合同应当附具土地宗地图、修建性详细规划图和商品房分户面积图。

  第二十六条 房地产开发企业和商品房承销机构不得以含有格式条款的合同、通知、声明、告示或者其他方式,对商品房买受人作不公平、不合理的规定,或者作减轻、免除其自身民事责任的规定。

  第二十七条 住宅商品房应当按套销售,不得分割拆零销售;商业用房、写字楼等其他商品房应当按幢、层、套、间进行销售。

  第二十八条 销售住宅商品房,按照套内建筑面积或者按套计价结算,当事人另有约定的除外。

  第二十九条 经营性配套公共建筑和公共设施,可以随商品房销售或者单独销售;非经营性的公共建筑和公共设施,应当按照有关规定移交,不得对外销售。

  第三十条 商品房销售价格由当事人协商确定,经济适用房等国家另有规定的,按照国家有关规定执行。

  第三十一条 已取得商品房预售许可证的房地产开发企业和商品房承销机构,在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业和商品房承销机构应当向买受人返还所收费用。当事人双方另有约定的,从其约定。

  未取得商品房预售许可证的房地产开发企业和商品房承销机构不得以任何形式向买受人收取预订款性质的费用。

  第三十二条 房地产开发企业和商品房承销机构与买受人未解除商品房买卖合同前,不得将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

  第三十三条 按照套内建筑面积或者按套计价的,商品房买卖合同中载明的套内建筑面积与产权登记面积误差在国家规定的施工误差和面积测量误差以内的,商品房总价款不变。

  第三十四条 按照建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的,按照国家规定处理。

  第三十五条 商品房已经预售的,房地产开发企业不得擅自变更其规划、设计。经依法批准的规划、设计变更,导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向环境等发生变化,或者出现合同当事人约定的其他对商品房质量、使用功能产生不良影响情形的,房地产开发企业应当自变更之日起十日内,书面通知买受人并承担违约责任,买受人有权解除合同。

  第三十六条 设置抵押权的商品房销售时,房地产开发企业和商品房承销机构应当将设置抵押权的具体情况书面告知买受人;未告知买受人的,买受人有权解除合同,并由房地产开发企业或者商品房承销机构承担违约责任。

  第五章 交付使用

  第三十七条 房地产开发企业交付商品房时,应当向买受人提供下列材料:

  (一)房地产开发项目综合验收报告及备案证明;

  (二)商品房质量保证书和使用说明书;

  (三)具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积测量证明文件;

  (四)房地产开发合同约定的商品住宅性能认定文件;

  (五)物业管理企业查验承接物业共用部位、共用设施设备等证明材料;

  (六)买受人共有的非经营性配套公共建筑和公共设施清单;

  (七)商品房买卖合同约定的应当提供的其他材料。

  买受人应当按照合同约定对商品房进行交付验收;经验收符合要求的,应当与房地产开发企业签署房屋验收交付单。房屋验收交付单的签署,视为商品房的交付使用。当事人双方另有约定的,从其约定。

  第三十八条 房地产开发企业交付的商品房质量有瑕疵的,应当及时予以维修。房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修标准等与样板房是否一致;未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。

  第三十九条 房地产开发企业应当按照商品房买卖合同的约定按期交付商品房;迟延交付的,应当承担违约责任。经催告在三个月内仍未交付的,买受人有权解除合同,房地产开发企业应当赔偿由此给买受人造成的实际损失。买受人应当按照商品房买卖合同的约定,接收符合交付条件的商品房,不得无故拖延或者拒绝接收。

  第四十条 买受人应当按照国家和省有关规定交纳物业共用部位、共用设施设备专项维修资金。

  第四十一条 房地产开发企业按照规划建设的与商品房配套的基础设施、非经营性公共建筑和公共设施,按照有关规定办理移交手续后,房地产开发企业不再承担其维修、管理费用,但属于保修期内的维修、管理费用和另有约定的除外。

  第四十二条 买受人应当自商品房交付使用之日起九十日内,持身份证明、商品房销售合同和物业专项维修资金交纳收据等有关材料到房地产权属登记机关办理房屋所有权初始登记手续。房地产开发企业应当予以协助,并提供房地产项目开发经营权证明、土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证明等文件。

  房地产权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起三十日内对有关材料进行审查;材料符合要求的,予以核准登记,并颁发房屋所有权证书。房屋所有权证书应当载明房地产开发项目的土地证号、土地权属取得方式和土地使用年限。

  因商品房权利受限制或者房地产开发企业的其他原因,致使商品房权属在一年内无法登记确认的,除合同另有约定外,买受人可以退房或者换房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

  第四十三条 房地产开发企业应当按照商品房质量保证书的规定对所售商品房承担质量保修责任。商品房质量保证书应当根据国家有关规定,载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任及损害赔偿等内容。

  第四十四条 商品房的质量保修期限,不得低于国家规定的建设工程的最低保修期限。保修期限的起始日期自商品房交付使用之日起计算。

  交付使用的商品房存在质量问题,在保修期内,房地产开发企业应当承担维修责任;房地产开发企业拒绝维修或者在合理的期限内拖延维修的,买受人可以自行或者委托他人维修。维修费用及维修期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。

  第四十五条 商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以委托具有相应资质的工程质量检测机构进行核验,房地产开发企业应当予以配合。

  经核验确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;由此造成的损失,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

  第六章 法律责任

  第四十六条 违反本条例规定,房地产开发企业提供虚假材料骗取商品房预售许可证明或者未取得商品房预售许可证明预售商品房的,由商品房销售管理部门责令停止违法行为,没收违法所得,并可处以已收取的预付款百分之一以下的罚款。

  第四十七条 违反本条例规定,房地产开发企业或者商品房承销机构在销售商品房过程中,分割拆零销售住宅商品房或者未按照规定在商品房销售场所明示有关文件和材料的,由商品房销售管理部门责令限期改正,给予警告,并可处以一万元以上五万元以下的罚款。

  第四十八条 违反本条例规定,房地产开发企业或者商品房承销机构在销售商品房过程中有下列行为之一的,由商品房销售管理部门责令限期改正,给予警告,并可处以三万元以上十万元以下的罚款:

  (一)未按照规定的现售条件销售商品房的;

  (二)采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房的;

  (三)采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未建成商品房的。

  第四十九条 违反本条例规定,发布、经营商品房销售广告的,由工商行政管理部门依照《中华人民共和国广告法》的有关规定处罚。法律没有具体处罚规定的,由工商行政管理部门责令停止违法行为,并可处以三万元以下的罚款。

  第五十条 违反本条例规定,房地产开发企业未按规定将需要由其提供的办理房屋所有权初始登记的文件报房地产权属登记机关的,由房地产权属登记机关责令限期改正,给予警告,并可处以一万元以下的罚款。

  第五十一条 商品房销售管理部门及其工作人员有下列行为之一的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)对符合商品房预售条件的房地产开发企业不予颁发预售许可证明或者对不符合商品房预售条件的房地产开发企业颁发预售许可证明的;

  (二)发现商品房销售违法行为不予查处的;

  (三)未在规定期限内办理有关许可、登记手续的;

  (四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。

  第七章 附 则

  第五十二条 本条例下列用语的含义为:

  (一)返本销售,是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为;

  (二)售后包租,是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为;

  (三)产权登记面积,是指房地产权属登记机关确认登记的房屋面积。

  第五十三条 本条例自2005年7月1日起施行。

山东省商品房销售条例.doc
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